K pojmům udržitelnost, ESG, corporate responsibility nebo uhlíková stopa v rámci výstavby přibývají ještě pojmy jako zelená či pasivní budova. V případě plánovaní nové výstavby se investor nevyhne úvahám o tom, jak moc chce stavbu těmto principům a cílům podřídit, zvlášť, pokud chce pro projekt získat certifikaci BREEAM, LEED či jiné. Kolaudací budovy to však nekončí, nebo by aspoň nemělo, pokud je snaha o udržitelnost myšlena vážně. Je na místě vzít v potaz to, jak bude budova následně užívána, aby zůstala „zelenou“ po celý životní cyklus stavby, tedy od návrhu, přes výstavbu, provoz až po likvidaci.
Pokud si investor staví zelenou budovu pro sebe, lze předpokládat, že principy udržitelnosti sleduje v rámci veškeré své činnosti, a tak i její následný provoz bude těmito principy vedený. Současně si je investor vědom investic do výstavby, které jsou u zelených budov vyšší, a vyplatí se právě i díky řádnému následnému provozování budovy a využívání všech zelených prvků k jejímu správnému fungování.
Zelené principy se týkají i provozu budovy
Další variantou je situace, kdy investor zůstává vlastníkem budovy, avšak nebude ji sám užívat, ale dá ji do nájmu jednomu či více nájemcům. V takovém případě by se neměl spokojit s přílohou k nájemní smlouvě shrnující základní obecné principy ESG, jak to někdy vidíme. Je na místě při konstrukci smlouvy již myslet na praktické otázky užívání dané budovy, využívání obnovitelných zdrojů, zacházení s vodou, třídění odpadů a další. Obecný návod samozřejmě neexistuje, vše závisí na koncepci dané budovy a konkrétním vztahu a otázce množství práv a povinností spojených se správou budovy, které investor jakožto pronajímatel na uživatele převede.
Zajištění udržitelnosti budov u nájemníků či nových majitelů
Konkrétní ujednání se mohou dotýkat dodávek energií, instalovaných spotřebičů, ale také budoucích stavebních úprav, a to jak ze strany investora tak nájemce. V zájmu investora je zajistit, aby například nájemce nevznášel nároky s odkazem na snížení standardu užívání budovy v případě, kdy vlastník provede změny, jako je splachování pomocí zachycení dešťové vody nebo omezení osvětlení společných prostor za účelem úspory energií.. Stejně tak by ale případné úpravy budovy, které provádí nájemce na své náklady, měly respektovat původní koncept, například co se týče použitých materiálů. Vždy je třeba uvažovat o tom, že nájemce nemusí mít vůli jednat v souladu s myšlenkou udržitelnosti sám od sebe.
Pokud investor budovu prodá, lze předpokládat, že nový vlastník si ji vybral i s ohledem na její zelený charakter. Nemusí tomu tak ale být vždy. Je na zvážení investora, zda je pro něj další osud budovy důležitý či nikoli, a zda tedy v rámci smlouvy bude požadovat, aby nastavený koncept byl zachován, a doplní například i ustanovení vztahující se k povinnostem při likvidaci budovy na konci jejího životního cyklu.
Zelený charakter lze právně ošetřit například i u bytových družstev
Asi nejsložitější se jeví problematika prosazení principů, na kterých byla budova postavena, do fáze jejího užívání v případě, že se jedná o budovu rozdělenou na jednotky, ať bytové či nebytové. V případě většího množství vlastníků a uživatelů je důležité, aby se na udržování zeleného charakteru budovy podíleli všichni společně v rámci společenství vlastníků. Pokud si například představíme zelenou střechu na takové budově, o kterou má následně společenství vlastníků pečovat a náklady na její údržbu budou každoročně řešené na shromáždění v rámci hlasování o příspěvcích a společných platbách, potom se zdá riziko, že dojde k opuštění původního konceptu, relativně vysoké. Pokud však investorovi na budoucnosti stavby záleží, ať už z důvodu jeho přesvědčení o tom, že je třeba udržitelný koncept zachovat, nebo proto, že s daným projektem je spojeno jeho jméno, lze i tyto otázky pomocí vhodných právních instrumentů ošetřit.
Plánování a výstavba jsou tak pouze počáteční fází životního cyklu stavby. Velmi důležitou, avšak krátkodobou záležitostí. V rámci nejdelší fáze provozu budovy může snadno dojít ke zmaření investic do dané budovy a ztrátě jejího zeleného charakteru, což by byla nepochybně škoda s ohledem na vynaložené zdroje a energii, v obou smyslech.